Bất động sản đang bị siết chặt?

Giá nhà đang leo thang khắp nơi. CBRE thống kê các dự án căn hộ vừa mở bán trong quý I/2022 ở TP HCM có giá bán trung bình gần 55 triệu đồng/m2, tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Còn tại Hà Nội, những căn hộ từ bình dân, trung cấp cho đến cao cấp được rao bán trên Batdongsan đều tăng 5-8% mức giá so với năm 2021.

Dù vậy, lãnh đạo một đơn vị phát triển bất động sản nói biên lợi nhuận đang đi xuống. “Bất động sản không còn là ngành siêu lợi nhuận như xưa, hiện tại làm một dự án lãi 10-20% là quá giỏi”, ông khẳng định và cho rằng muôn vàn khó khăn đang bủa vây doanh nghiệp.

Đủ loại chi phí đè nặng

Một trong những thách thức lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tìm kiếm quỹ đất. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, tìm được một quỹ đất phù hợp quy hoạch đã khó, có đủ diện tích để thực hiện dự án còn khó hơn.

Bởi lẽ những năm gần đây, trong khi nguồn cung đất ở những thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận dần khan hiếm, nhiều địa phương khác cũng siết cấp phép đầu tư.

Tuy nhiên, kể cả khi doanh nghiệp “săn” được khu đất hợp ý, giá cả cũng đáng ngại. Từ năm 2021 đến nay, giá đầu vào mua đất liên tục leo thang, diễn biến chung của thị trường khiến các doanh nghiệp càng khó thương lượng với chủ đất.

Với phân khúc nhà ở hợp túi tiền cho người trẻ như Phú Đông, ông Phúc thừa nhận có phần may mắn vì đã tích lũy được quỹ đất từ trước, còn bây giờ gần như không thể tìm được những khu đất như vậy.

“Ai cũng muốn bán đất của mình với giá trị cao nhất, nhưng đây là lúc Chính phủ cần vào cuộc vì không phải lúc nào tối đa hóa lợi nhuận cũng tốt”, bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Thẩm định giá tại Cushman & Wakefield Việt Nam nhấn mạnh.

Làm việc cùng nhiều nhà đầu tư nước ngoài, bà Cúc cho biết việc tìm kiếm và mua đất vẫn luôn là thách thức phổ biến ở các thị trường mới nổi. Tuy nhiên, các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam càng gặp khó hơn bởi thủ tục phê duyệt dự án thường kéo dài, tạo nên áp lực tài chính nặng nề khi các chi phí vẫn tăng hàng ngày trong lúc nhà đầu tư chờ hoàn thiện pháp lý để triển khai dự án.

Đây là lý do đối với các dự án nhà ở và thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất và có kế hoạch phát triển tốt.

“Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư địa phương nhưng họ cần giao dịch diễn ra nhanh chóng. Nhưng thị trường Việt Nam chưa đủ minh bạch, thiếu thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm và quyền sở hữu đất không rõ ràng – tất cả đều đặt ra thách thức lớn cho nhà đầu tư”, bà Cúc phân tích.

Giá đất tăng cùng thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài gây áp lực tài chính cho doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong khi đó, ông Phúc ước tính mất khoảng 2-3 năm để hoàn thiện pháp lý cho một dự án. Nhưng nếu doanh nghiệp lựa chọn không kĩ, vướng vào các dự án khó được phê duyệt thì sẽ mất tiền, hoặc đến khi xử lý được cũng đã để lỡ mất thời điểm ra mắt sản phẩm phù hợp.

Mặt khác, trong bối cảnh lạm phát và căng thẳng địa chính trị hiện nay, giá nguyên nhiên vật liệu đầu vào lẫn chi phí nhân công đều tăng phi mã, nâng tổng mức đầu tư dự án lên cao.

“Đây vẫn là một ẩn số mà doanh nghiệp muốn an toàn thì phải dự phòng. Nhưng dự phòng ít thì rủi ro, dự phòng nhiều có thể khiến giá thành sản phẩm tăng quá cao, không bán được hàng lại ‘gãy’ dòng tiền, không thể tiếp tục xây dựng”, ông Phúc nói.

Khó tìm kênh huy động vốn

Trong khi hàng loạt chi phí tăng chóng mặt, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp lại bị siết. Lần lượt từ năm 2021 đến nay, các ngân hàng như Vietcombank, ABBank, Techcombank, Sacombank… đều thông báo hạn chế cho vay vốn bất động sản.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, những động thái này là cần thiết để bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng. Đồng thời, đã đến lúc thị trường bất động sản phải được điều chỉnh ổn định và minh bạch hơn.

Lúc này, các doanh nghiệp dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là những doanh nghiệp quy mô nhỏ hay tiềm lực tài chính yếu. Mặt khác, những đơn vị đang phát triển dự án cũng chịu tác động khi người mua giờ đây khó xoay tiền để đầu tư hay đầu cơ.

Nếu trước đây, doanh nghiệp khi không đủ điều kiện vay ngân hàng có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn, thì hiện tại kênh này cũng bị quản lý chặt chẽ không kém.

Trong tình cảnh mất hai nguồn “bơm” vốn lớn nhất, ông Ngô Quang Phúc cho rằng các doanh nghiệp chỉ còn cách huy động vốn từ cổ đông (với doanh nghiệp đại chúng) hoặc nhà đầu tư chiến lược hay khách hàng.

“Tuy nhiên những đối tượng này lại không được ai bảo lãnh khi đầu tư mà hoàn toàn dựa trên niềm tin, do đó các doanh nghiệp thiếu uy tín, tiềm lực yếu lại càng khó”, ông Phúc phân tích.

Chính vì vậy, các chuyên gia và doanh nghiệp đều nhìn nhận những động thái này của cơ quan quản lý có thể tác động xấu đến nguồn cung bất động sản trong ngắn và trung hạn, nhưng về lâu dài sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường.

“Sân chơi bây giờ được trả về cho những doanh nghiệp chuyên nghiệp, có sự đầu tư mạnh mẽ và chỉn chu, còn những kẻ tay ngang, ‘ăn xổi ở thì’ sẽ sớm thất bại”, ông Phúc nói.

Trong dài hạn, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch và khả năng huy động vốn tốt sẽ phát triển bền vững, trong đó quỹ đất sạch sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn hơn.

Do đó, trước mắt, theo vị chuyên gia tại Cushman & Wakefield Việt Nam, các doanh nghiệp cần theo sát quy hoạch đất đai và hệ thống cơ sở hạ tầng ở các địa phương, trong đó hướng đến làm việc với các địa phương cho những dự án quy mô lớn, mang tính quy hoạch chung cho khu vực. Đồng thời, những chiến lược đầu tư sáng tạo hơn cũng cần được ưu tiên.