Tín dụng bất động sản: Không thắt nhưng phải chặt

Việc thực hiện cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) do tổ chức tín dụng (TCTD) tự thỏa thuận và quyết định với khách hàng, nhưng trên cơ sở phải đảm bảo được an toàn hoạt động của chính TCTD và của cả hệ thống. Vì vậy các vấn đề liên quan đến chênh lệch kỳ hạn, đảm bảo hệ số rủi ro, định giá và định giá lại tài sản đảm bảo (TSĐB), chất lượng tín dụng… luôn phải được quan tâm hàng đầu và quản lý chặt chẽ.

Nhận diện các rủi ro lớn

Thời gian qua, thị trường BĐS là một trong những thị trường tăng trưởng nhanh, song đã xuất hiện một số hành vi tiềm ẩn rủi ro, vi phạm quy định của pháp luật. Thị trường biến động mạnh, tình trạng đầu cơ thổi giá gây sốt ảo; đấu giá đất với giá cao bất thường… ảnh hưởng đến việc cấp tín dụng, định giá TSĐB của các TCTD. Trong khi đó, chênh lệch kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn với cho vay BĐS cũng đang là rủi ro lớn đối với các ngân hàng. Do đó từ góc độ ngành Ngân hàng, các giải pháp để quản lý, kiểm soát tăng trưởng dư nợ và chất lượng tín dụng BĐS là cần thiết để góp phần lành mạnh hóa, xây dựng thị trường BĐS an toàn, bền vững. Đây cũng là lĩnh vực được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm đặt câu hỏi với Thống đốc NHNN trong các phiên chất vấn tại Kỳ họp thứ 3 vừa qua, đặc biệt là vấn đề kiểm soát dòng tín dụng vào BĐS, góp phần bảo đảm cho thị trường quan trọng này phát triển lành mạnh.

Trước những băn khoăn này, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, nhiều năm trở lại đây NHNN đều có chủ trương mở rộng tín dụng phải đi đôi với an toàn, hiệu quả và tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh và kiểm soát vốn vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Đối với các lĩnh vực BĐS rủi ro càng nhận được sự quan tâm trong hoạt động ngân hàng. “Các rủi ro mất vốn, rủi ro thanh khoản có thể xảy ra, bởi bản chất của tín dụng BĐS thường có giá trị lớn và kỳ hạn dài, trong khi đó tiền gửi của hệ thống ngân hàng lại là tiền gửi ngắn hạn”, Thống đốc nói.

Cần có các giải pháp mang tính toàn diện, đồng bộ để xây dựng thị trường BĐS an toàn, bền vững.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS là cho vay trung và dài hạn (từ 10 – 25 năm), trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn (chiếm khoảng 80%). Chênh lệch kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn và cho vay đối với lĩnh vực này vì vậy là một trong những rủi ro lớn đối với các ngân hàng. Do đó xuyên suốt trong những năm qua, NHNN có những quy định pháp luật để kiểm soát các rủi ro như vậy. Việc thực hiện cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS do TCTD tự thỏa thuận và quyết định với khách hàng nhưng trên cơ sở phải đảm bảo được an toàn hoạt động của chính TCTD của mình và theo đó là của cả hệ thống.

Một số ý kiến bày tỏ lo ngại, dòng tiền đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS rất lớn, trong đó có nguồn vốn vay từ các TCTD và cho thấy cho vay kinh doanh BĐS vẫn là lĩnh vực rủi ro đối với hoạt động ngân hàng, nhất là khi thị trường BĐS dự báo có thể sẽ tiếp tục có biến động, vẫn còn tình trạng đầu cơ đẩy giá đất lên cao bất thường. Tình trạng này cũng ảnh hưởng đến việc cấp tín dụng, định giá TSĐB của các TCTD nên cần những công cụ, biện pháp để quản lý, kiểm soát có hiệu quả nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS.

Về vấn đề định giá TSĐB của các TCTD, Thống đốc cho biết, NHNN đã có những quy định và chỉ đạo các TCTD khi đã cho vay, các khoản vay có TSĐB bằng BĐS phải thường xuyên đánh giá lại để nhận diện những rủi ro của khoản vay đó và đặc biệt là các TSĐB nằm ở những địa bàn giá BĐS cao, có dấu hiệu bong bóng, cũng như yêu cầu các TCTD rất cẩn trọng trong vấn đề kiểm soát rủi ro khi cho vay.

Đáp ứng các nhu cầu thực, hợp pháp

Cùng với đó, NHNN cũng đưa ra một số những biện pháp để kiểm soát. Đơn cử, quy định đối với các khoản tín dụng cho vay đối với kinh doanh BĐS phải có hệ số điều chỉnh rủi ro là 200%. Những khoản tín dụng được thế chấp bằng TSĐB là BĐS dao động trong khoảng từ 30 đến 150%… Như vậy, tùy theo nhận diện rủi ro để đưa ra cho các TCTD tự quyết định. Bên cạnh đó, một chỉ tiêu rất quan trọng khác là tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Tỷ lệ này trước đây ở mức rất cao nhưng NHNN đã và đang trong lộ trình giảm xuống, sẽ dần đưa xuống tỷ lệ 40%; 37% và đến tháng 9/2023 sẽ là 30%. Chỉ tiêu này sẽ là ngưỡng cho các TCTD tự cân đối nguồn vốn của mình để cho vay phù hợp.

Song song với quản lý, kiểm soát có hiệu quả hơn nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS, NHNN vẫn tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nhu cầu mua nhà để ở hoặc để sửa chữa. Trên thực tế trong số liệu của hệ thống, có 2,2 triệu tỷ đồng dư nợ BĐS vào cuối năm 2020 thì có tới 65% là cho các nhu cầu mua nhà để ở và để sửa chữa phục vụ cho mục đích tiêu dùng.

Đối với những nhu cầu mua nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hiện vẫn đang có những chính sách hỗ trợ, ví dụ Nghị định 100 thực hiện cho vay qua Ngân hàng Chính sách xã hội đã triển khai. Ngoài ra, Ngân hàng Chính sách xã hội cũng có một số chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở, hỗ trợ đất ở đối với đối tượng người nghèo, đối tượng chính sách cũng như đối với bà con dân tộc đồng bào thiểu số và miền núi. Trong gói hỗ trợ lãi suất 2% theo Nghị định 31 thuộc Chương trình phục hồi, cũng có một phần để phục vụ nhu cầu vay vốn để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng tổng hợp, công bố trên cơ sở rà soát của các địa phương.

Như vậy, mặc dù tình hình cấp tín dụng cũng như chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn đang được NHNN kiểm soát ổn định (tỷ lệ nợ xấu là 1,62% tính đến cuối tháng 4) nhưng để hạn chế tác động của thị trường BĐS đối với kinh tế vĩ mô, tiền tệ, cần có các giải pháp mang tính toàn diện, đồng bộ với sự phối hợp của các bộ, ban, ngành có liên quan để lành mạnh hóa, xây dựng thị trường BĐS an toàn, bền vững. Như Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý, chúng ta chấn chỉnh, xử lý những méo mó của thị trường chứ không phải đóng cửa hay hạn chế thị trường phát triển. Do đó, chính sách không thể giật cục mà phải nhất quán, thông suốt và phải có dự phòng, dự lượng nhiều nội dung khác nhau.